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高层定调楼市不加压也不放松

发布时间:2019-08-16 19:58:08

  “促进房地产行业平稳健康发展。”7月 0日,中央政治局会议对房地产表态。 (,)地产小组认为,会议未谈及地产调控,而是强调保持合理投资增长。因为现在的当务之急是防止开发投资快速回落,避免出现鬼城,而不是防范行业过热;决策层认识到二三四线城市并无房价过快上涨的压力,一线城市则是资源配置问题,实质是为下半年地产定调。 多位分析人士认为,新一届中央政府的调控思路渐明:增加供给而非限制需求;着力于市场化和长效机制。但这并非单一的行动,而是一个整体的推进方案,包括住房信息联、土地制度改革、不动产统一登记、税等。 受上述消息影响,7月 1日地产板块早盘大幅走高,午后持续震荡走低,截至收盘,板块涨1.47%,金地、保利收涨 %以上。 峰顶的回落 在上半年房地产各个指标大幅增长的背后,一些指标也透露出,房地产市场已开始从 月份的峰顶回落,6、7月的成交和去化都在下降,可售库存亦到达高位。 中原地产监测的54个重点城市新房成交量,自今年 月份达到高位后,二季度环比滑落,7月前28天,签约住宅20.85万套,环比减少近7. %。成交量连续4个月下调。 中信建投分析师苏雪晶报告指出,7月楼市成交同比出现一定程度下滑,虽然各城市最近推盘量有所增长,但由于成交处于低位,导致整体库存出现回升迹象。 北京师范大学金融研究中心主任钟伟对本报说,今年上半年新建住宅总共销售5亿多平方米,而已经取得预售证的存货为4亿多平方米,这是过去几年没有过的高位,开发商去化压力比较大。 他称,中国房地产市场巅峰时期已过,楼市现在进入了一个平台期,这种稳定在不出台严厉政策打压的情况下,将可以保持。他预测,下半年楼市成交难以保持上半年的增速,全年成交或与2011年持平,为11亿平方米左右,同比增长仍为个位数。 包括万科、金地等房企的高管人士也对本报指出,住宅市场难以有爆发式增长。金地董事长凌克认为,未来年后,住宅年成交量将下降到10亿平方米以下。 (,)研究总监吴志辉指出,7月 0日政治局会议上并未提及楼市调控,是中央释放的明显信号,对房地产行业是重大利好,意味着年内不会出台强力调控政策。 库存增长的同时,流动性也在收紧。远洋、金地、卓越等房企透露,已经明显感受到政府要收缩流动性的态度。近期诸多已调高或取消了首套房优惠利率,房贷审批的时间也明显延长;上海、杭州、青岛、宁波等地在内的各个城市公积金贷款额度吃紧,也将在很大程度上影响购房者的行为。 这将影响开发商的资金链。上半年开发商资金来源中,定金及预售款、按揭贷款占了将近40%的比重。正如万科董秘谭华杰所说,开发商越来越倚重购房者的款项,一旦市场波动剧烈,购房者步入观望,成交下滑,其资金链必受影响。 回归市场化 中信证券地产研究组认为,基于上述市场状况,面对5月份以来地王频出、主要城市房价连续10多个月环比同比上涨的局面,高层并未释放警告或过热的信号。这似乎与上一届政府的处理方式有很大不同。 过去10年,按照万科总裁郁亮和世联地产董事长陈劲松的观点,每逢房价过快上涨、地王频出,必然伴随着新一轮的调控。 但是新一届政府打破了这个“惯例”,其对于房地产调控的思路,正在走向更市场化以及长效机制的建立。 根据国家统计局,房地产开发投资增幅由2012年12月的16.2%回升到201 年6月的20. %,占固定资产投资20%左右。房地产一枝独秀成为GDP重要的增长动力。钟伟对本报说,房地产对于GDP的作用已不再是“拉动”,而是“托底”,上半年的20%增速预计在下半年难以保持。因此,对于房地产不宜更严厉打压。 北京中原地产市场总监张大伟认为,高层显然意识到,过去的限购、限贷、限售政策已不合时宜;长期来讲,市场化、推行房产税等手段是趋势。苏雪晶认为,房地产调控长效机制的建立需要一系列的准备工作,在完善的机制保障下,将逐步增强市场的调控作用,从“堵”变成“通”,从注重行政手段到更加市场化,注重供给。近期资本市场预期房地产融资放开,将有效地增加市场供应,也符合“长效机制”的定义。 吴志辉分析,下半年针对一二线楼市严重供不应求的问题,政府或将加快土地供应,以平抑房价;针对三四线城市相对过剩的问题,政府或将出台政策,平衡供给,消解库存压力,促进开发商资金回笼,提高周转率。 21世纪不动产分析师张磊认为,中央措辞的变化,暂时还不能得出房地产调控“换调”的结论。如果放松房地产调控,中央推进经济结构调整的努力就将付之东流,房价就会报复性大涨,这对经济、社会和个人都是灾难性的影响。下半年,以限购限贷限价为代表的房地产调控仍将继续,但调控力度也不会加大,维持现状的概率较大。

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